BIM технологии позволяют еще до физического строительства дома построить его виртуальную цифровую модель, которая даёт возможность оценить и оптимизировать его ключевые параметры.

Наш принцип: проектируем как будто строим.

Реализуем мы этот принцип при помощи BIM — Building Information Modeling (информационное моделирование, основанное на использовании интеллектуальных параметрических объектов).

Мы создаем частные дома на основе комплексного проектирования по BIM технологиям: разрабатываем проект дома на основе трехмерной модели — единого информационного ресурса.

Что дает заказчику комплексное проектирование по BIM технологиям

1. Вы получите готовый дом, построенный в реальной модели, с реальными материалами, со всеми их свойствами и размерами.

2. Вы сможете походить по своему дому и вокруг него, используя свой компьютер без специального программного обеспечения.

3. У вас будет возможность всесторонне оценить объемно-планировочные решения в реальной модели, наглядно увидеть свой дом и все проанализировать.

4. Вы получите живой инструмент для комплексного контроля за строительством, сможете увидеть возводимое здание в любой конкретный момент времени.

5. В вашем проекте все чертежи, ведомости и спецификации формируются из одной модели, что минимизирует риск ошибок.

6. Все изменения, вносимые в модель, автоматически отражаются в поэтажных планах, фасадах, разрезах.

7. Проект будет разработан в разумный срок благодаря возможности эффективной совместной работы проектировщиков различных специальностей в одной модели.

Разработка, согласование и утверждение проектов капитального строительства, финансируемых из госбюджета, с января 2022 года должны выполняться с применением технологии информационного моделирования (постановление Правительства РФ № 331 от 05.03.2021).

В законодательных документах, Градостроительном Кодексе термин BIM (Building Information Modeling) трактуется как ТИМ – технология информационного моделирования строительного объекта.

Иногда даже специалисты считают, что ТИМ в строительстве — это лишь красивая 3D-картинка, которую можно крутить на экране монитора, а основное предназначение модели — презентовать объект заказчику, чтобы он мог увидеть, как будет выглядеть здание. Отсюда даже появилось понятие «псевдоТИМ»: когда проектировщик просто перерисовывает обычные двухмерные чертежи в компьютерную картинку, не наполняя модель данными.
Но что это такое на самом деле ТИМ-проектирование? Это важный инструмент организации стройки, и вся его суть в наборе информации внутри модели.

Различные наборы данных внутри ТИМ-модели называют слоями. 3D-слой это не просто визуализация, а модель с проверенными инженерными решениями, в рамках которой также смоделировано воздействие на объект окружающей среды — дождя, солнца, снега. Например, спрогнозирован срок службы кровли и понятно, когда будет надо обновить фасад. Кроме того, 3D-модель проверена на коллизии: в этом слое автоматически выявляются, например, нереализуемые пересечения инженерных коммуникаций.
Также в ТИМ-модель можно интегрировать сметы и графики производства работ, а еще модель после строительства можно передать эксплуатирующей организации. Это следующие слои, которые называют 4D, 5D и 6D.

4D — время
К 3D-модели можно привязать график производства работ. Пока для этого к каждому элементу вручную добавляют сроки. После такой процедуры любой, у кого есть доступ к ТИМ-модели, сможет в онлайне видеть, какие сроки поставлены по той или иной конструкции.
Спорным остается вопрос, как отслеживать соблюдение сроков. Прораб, который в курсе реальной ситуации, как правило, не обладает квалификацией для работы с ТИМ-моделями. Государственный строительный контроль на объекте бывает не так часто, к тому же инспекторы в основном работают с бумагами, а не с цифрой. Ситуация улучшится, когда государственный строительный контроль полностью перейдет на цифровое оформление документов и будет подписывать их ЭЦП.

5D — деньги
Ключевые формы отчетности КС-2 и КС-3 уже давно делаются в электронном виде. В мае 2021 года Главгосэкспертиза и Минстрой сообщили о доработке XML-схем формата представления локальных сметных расчетов. То есть сметы сейчас можно делать и сдавать на госэкспертизу в электронном виде, а потом применять в ТИМ-моделях.
Когда закрыты КС2 и КС3, в ТИМ-модели автоматически можно увидеть, сколько денег освоено, и совпало ли освоение со сроками стройки. Строительная компания может наладить и внутреннюю автоматизацию, сделав контроль смет более дискретным: отслеживать не только крупные этапы по КС2 и КС3, но и более мелкие. Тогда получится отслеживать не только деньги заказчика, но и все внутренние расходы, контролировать договоры с мелкими подрядчиками. Застройщик получит отчеты по номенклатуре и материалам: кто и что закупил, по каким ценам, а также поймет, куда и какие материалы нужно купить в будущем, и сколько денег надо. Это полноценная 5D-модель.
Связи между сметными программами и ТИМ-моделями пока нет. Например, популярная среди сметчиков «Гранд-смета» не может выгрузить данные ни в одну из программ для ТИМ-моделирования. Однако перед началом стройки график производства работ все равно привязывают к деньгам, например, строят диаграмму Ганта, то есть вручную делают то же самое, что нужно сделать для привязки денег к ТИМ-модели.

6D — эксплуатация
На последнем этапе, после завершения стройки, ТИМ-модель должна трансформироваться в эксплуатационную модель — посредством привязки к уже существующим элементам исполнительной документации. Это слой 6D — фактическое состояние здания.
Пакет документации на дом, который сейчас выдает застройщик, составляет несколько ящиков бумаг. Практика показывает, что часть бумаг со временем потеряется, к тому же в документах просто не будут отражены непроектные решения. Эксплуатант будет вынужден бесконечно обновлять документы: физически убирать старые, добавлять новые, вносить изменения, возить бумаги на согласования. С огромным количеством номенклатуры, которая есть в документации, просто невозможно справиться: в результате никто не помнит и не хочет разбираться, например, какую именно краску использовал для фасада застройщик, или что за запорная арматура стояла в тепловом пункте.
ТИМ-модель позволяет «протягивать» информацию от составления проекта до любого этапа эксплуатации. Управляющая компания может быстро найти в ТИМ-модели любой узел дома, понять, как он устроен по проекту, какое оборудование использовалось, и сколько оно стоило. В перспективе при помощи ТИМ можно отслеживать эксплуатационные сроки работы оборудования и превентивно менять его ближе к концу этих сроков.
Чтобы слой 6D появился и нормально работал, необходимо наполнить предыдущие слои данными и поддерживать эти данные в актуальном виде.

Что в итоге
Крупные застройщики, «Эталон», «ПИК» и «Брусника», внедряют ТИМ-технологии в проектировании уже несколько лет и без принуждения со стороны государства. Компании поняли, что ТИМ-технологии в строительстве снижают издержки и позволяют сделать процессы более прозрачными.
Но пока проблем много даже с внедрением первого слоя — 3D-модели. Основные сложности заключаются в скудном наборе данных на входе и непонятной процедуре обновления модели. Например, частая ситуация, что в модели есть атрибуты материалов, но нет информации об объемах работ, нет последовательности их организации и нет ценовых атрибутов. Построить график производства работ из такой ТИМ-модели сложно, а смету приходится вести отдельно.
Единого цифрового пространства для управления инженерными данными в России тоже пока нет, отечественных ТИМ-платформ — тоже. Вероятно, следующим этапом внедрения ТИМ-технологии в строительстве станет стандартизация цифровых форматов и унификация инструментов для работы с ТИМ-моделями.
В этой статье мы рассказали, как может работать ТИМ-проектирование в идеале и показали, что застройщикам не стоит бояться цифрового моделирования. Страхи и инерционность сознания многих строителей — это еще одна из причин, которые мешают внедрению ТИМ наравне с административными и техническими барьерами.